안녕하세요~ 세종도깨비입니다 ^^
아무리 꼼꼼하게 정리하고 준비한다고 해도 눈 깜짝할 사이에 놓치는 사람이 많습니다. 이럴 때는 민감하고 까다로운 성격이 도움이 되요. 주위에서 퉁명스러워 보이는 친구들도 일처리에 있어서는 생각지도 못한 섬세함에 놀랍니다. 실제로 예민하신 분은 스스로 무뎌지고 싶은데 자동으로 그렇게 된다고 하십니다. 매우 성능이 좋은 레이더처럼 보통 사람이 볼 수 없는 것을 듣고 생각하고 포착하는 성격의 분들입니다. 그러고 보니 스티브잡스, 조지 소로스 등 성공하는 분들의 성격이 원만했다는 이야기는 들어 본 적이 없는 것 같습니다.
부동산, 특히 토지 매매에 있어서 가장 민감해져야 할 시기가 있는데요. 바로 매매 계약서를 작성할 때입니다. 매매 계약서의 일반적인 사항은 주로 기본 계약서 내에 표시됩니다. 예를 들면 물건 소재지, 면적, 매매금액, 매매대금 지불일, 매수인과 매도인의 인적사항 등입니다. 하지만 더 중요한 게 있어요. 여러분들이 같이 체크하면서 기억해 두도록 하세요.
매매 계약에서, 기본적 사항 이외에 가장 중요한 것이 특약 사항의 기재입니다. 특약사항은 매매 당사자 간에 협의한 모든 사항을 자유롭게 명시할 수 있다는 점에서 당사자 각각에게 심리적인 부담과 책임감을 주고 발생할 수 있는 특수한 상황 시 법적으로 대비할 수 있는 방법을 마련하기 위하여 반드시 세심하게 점검하여야 합니다.특약 사항 기재에 불가결한 것
그러면 첫 번째로 고려해야 될 것은 무엇일까요?
먼저 거래를 원활하게 할 수 있도록 착수금과 잔금의 지불 지연에 의한 손해 배상의 범위와 책임 소재를 명확하게 표기하는 것입니다. 이 때, 위약금의 배상 범위 결정이 불가결합니다. 일반적으로는 계약금의 배액을 배상하도록 기재합니다.
둘째, 근저당이나 가압류가 설정되어 법적인 채무 변제를 어떻게 하는지, 그것을 어떻게 해결할 것인지를 명시해야 합니다. 대개는 ‘잔금 지급 전’, 매매 거래액이 크면 ‘중도금 지급 전’에 해소한다는 조건을 넣습니다.
물론, 근저당이나 가압류가 없는 깨끗한 물건을 구입해, 매도하게 되면 좋겠지만, 현실적으로는 그렇지 않은 경우가 많기 때문에, 이것을 기억해 주세요. 만약 근저당이 설정되어 있는 경우는, 「매수인승계 협약서」를 해당 대출 은행에 제출해, 채무자를 변경하는 절차를 취하면 됩니다. 매수인승계협약서란 토지에 설정된 채무를 매수인이 승계하는 내용으로 서류를 작성하는 것입니다. 근저당은 비교적 간단한 편입니다. 문제는, 가압류가 설정되어 있는 경우입니다. 가압류가 설정된 토지는 매도인에게 법원에서 직접 “가압류해방공탁금”을 공탁하여 가압류를 해제한 후 매매계약서를 작성하게 하여야 합니다.이때 계약금이나 중도금으로도 가압류해방공탁금을 해결할 수 없다면 아무리 그 땅을 사고 싶은 욕구가 강하더라도 미련없이 토지매매계약을 포기해야 합니다. 후회할 만한 일을 하기보다 문제의 소지가 있는 땅은 자신의 것이 아니라고 생각하는 것이 옳습니다. 가처분이 되어 있는 경우라면, 소유권 자체가 불안정한 경우입니다. 그렇기 때문에 이것도 계약을 하지 않는게 좋습니다.
세 번째 주의할 점은 매매 계약을 맺은 후에도 소유권을 완전히 이전하기 전에는 매각인이 법적으로 아직 땅의 소유자라는 점입니다 따라서 이 매도인이 잔금일 이전에 토지를 담보로 추가 융자를 받거나 타인에 의해 법적 제한이 발생할 수 있습니다. 따라서, 이하와 같은 특약 사항을 반드시 넣어 주세요.소유권이전등기가 완료되기 전에 다른 권리가 설정된 경우, 자동으로 계약이 해지되고 계약금과 중도금의 반환, 위약금을 배상한다.그래도 불안하다고 생각되신다면, 판매자에게 부탁해 가등기를 설정하는 것이 좋을 것입니다.
마지막으로 토지에 대한 임대차행위가 있을 경우 계약내용과 명도책임도 명기하고 임대차계약서 사본을 추가로 요청할 수 있습니다.평방미터당 매매가격 명시 수량매매의 경우
토지 매매 계약서에는 ‘필지 매매 방식’과 ‘수량 매매 방식’ 두 가지가 있습니다. 필지 매매는 계약서에 전체 토지 면적과 매매 대금만을 기재하는 가장 보편적인 방법입니다. 다만, 수량 매매 방식은, 토지면적이나 매매대금 전체에 1평방 미터 당의 금액을 추가해 기재합니다. 2방식의 계약상 실효성에는 문제가 없는데도 서류상 면적과 실제 면적의 차이가 발생하는 경우가 간혹 발생하여 분쟁이 발생할 수 있습니다. 이 때, 수량 매매 방식에 의해 체결된 토지 계약에 한정해, 매도인을 상대로 해 면적에 차이가 발생한 만큼(대법원 1993년 6월 25일 판결 92 다 56674 판결), 감액을 청구할 수 있도록 하고 있습니다. 따라서 특약사항에 평방미터당 금액을 기재하거나 다음과 같은 특약사항을 명시하는 것이 좋습니다.” 매매금액 지급은 실측 면적을 기준으로 한다.”임야매매에서 필수적인 개발허가 여부, 토지매매 계약시 특약사항을 체크하고 명시해야 할 사항을 점검해 보았습니다. 또한 논밭이나 논밭이 아닌 임야의 토지를 고려하는 분들을 위해서 연접개발제한이라는 부분에 대해서도 설명을 드릴 텐데요.
임야는 전에 답변보다 가격이 낮아서 장기투자용 또는 자녀를 위해 매수를 고려하는 분이 의뢰하곤 합니다. 하지만 그만큼 주의해야 할 투자상품이기도 합니다. 특히 주변 경관이 수려하고 인접한 땅에서 콘도 개발공사가 한창 진행중이기 때문에 콘도가 중공되면 주변 땅값도 많이 오를 것으로 확신해 하루빨리 매입하여 자기것으로 공사를 진행하고 싶은 욕구를 불러일으키기도 합니다.그러나 이렇게 갑자기 토지매매계약을 맺고 토목설계사무소에 의뢰하여 산지전용을 추진하다 보면 심장이 쿵쿵 뛰는 소식이 들릴 수 있습니다. 계획했던 공사면적이 만족스럽지 못하다는 얘기입니다.
사실 2011년 3월 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령에서 도시지역 중 녹지지역과 비도시지역 관리지역, 농림지역, 자연환경 보전지역의 연접 개발을 제한하는 법률 조문이 폐지되었습니다. (과거 연접개발제한제도에 따른 개발행위 포함) 예를 들어 이미 허가받은 B임야의 면적이 3만㎡를 넘으면 B의 경계선 반경 500m 이내라면 주택 신축이 불가능했습니다.) 이러한 연접개발제한제도는 폐지되었으나… 비도시지역의 관리지역과 농림지역에서 3만㎡ 미만, 자연환경보전지역에서 5천㎡ 미만의 개발행위를 해야 합니다. 따라서 토지를 매수할 때는 연접개발제한 폐지와 관계없이 해당 토지를 관할하는 시·군·구청의 도시계획과를 방문해서 개발허가를 받을 수 있는지를 반드시 사전에 확인해야 합니다.또주의할점이있다면설령자치단체에문의해서큰문제가없다고해도이미허가를받은임야가아니면확인할수없기때문에현재허가절차를 밟고있는경우는사실상확인할수없다는것이죠. 따라서 만약 전원주택이나 펜션을 짓는 것을 목적으로 한다면 토목설계사무소에 의뢰하여 확실하게 확인하는 것이 좋습니다.토지 취득 전 건축제한사항 파악
