랜더스 REALTY AGENT 김학성 010-4679-3122 오늘의 Q&A
전세자금 대출을 받으려고 하는 데 집주인의 동의가 필요한가요?’
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동의는 필요하지만 협조는 필요합니다
전세자금 대출을 받을 기회가 점점 증가하고 있습니다
시중은행에서는 연 3% 안팎의 금리로 최대 보증금의 7080%까지 대출해 주고 있습니다.
그런데 최근 집주인이 전세자금을 대출받는 것에 동의하지 않고 세입자와 다투는 경우를 흔히 볼 수 있습니다.
대출을 받을 때는 법적으로 집주인의 동의가 필요없다는데 왜 이런 분쟁이 발생하는 걸까요?그리고 만약 대출이 이루어지게 된다면 집주인에게 불이익이 없을까요?
자, 봅시다.임대인은 그 융자를 받을 필요가 없다
전세금 대출은 전세 보증금을 담보로 하며 만약 임차인이 대출을 상환하지 않을 경우 임대인이 가지고 있는 보증금에서 돌려받아야 합니다.
그래서 세입자가 임대인에게 보증금 반환을 요구할 권리를 은행이 대신 받아 두어야 합니다. 이것을 ‘채권의 양도’라고 합니다.
관련 민법 조항을 보면 (민법 제450조) 채권을 양도하기 위해서는 두 가지 방법이 있고, 하나는 임대인에게 통지하는 것이고, 다른 하나는 임대인의 승낙을 얻는 것입니다.
따라서 은행으로서는 굳이 임대인이 부담스러워하는 승낙=(동의)을 받지 않더라도 임차인이 임대인에게 통보만 해주면 채권을 충분히 인도받을 수 있습니다.임대인의 ‘동의’ 대신 ‘협조’가 필요하다
돈을 빌려주는 은행의 입장에서 보겠습니다.사용자들이 그 대출금을 안전하게 갚기 위해 확인하고 싶은 사항이 몇 가지 있을 것입니다
- 임대인과 임차인 사이에 정상적으로 이루어진 전세계약인가?
- 임차인의 보증금이 이미 타인에게 양도된 사실은 없는가?
- 임대인과 임차인 사이에 이미 다른 금전거래는 없었나?
- 이러한 내용을 임대인에게 확인하는 방법으로 전화로 쉽게 물어볼 수 있으며, 추가적으로 은행은 대출 과정에서 임대인의 주민등록번호나 계좌번호 등 개인정보가 기재된 임대차계약서를 확인해야 하기 때문에 집주인에게 ‘개인신용정보 조회 동의서’를 요구할 수도 있습니다.
- “이러한 은행의 요구에 부담을 가진 집주인들은 이 절차를 거절했고, 은행들은 이를 임대인이 대출에 반대하는 것으로 해석해 대출 실행에 옮기지 못한 것입니다”
- 은행으로서는 당연한 ‘협조’ 요청이지만, 이를 집주인이 사실상의 ‘동의’로 받아들이고 있는 것입니다.임대인이 대출에 동의해도 불이익은 없다
- 반면에 집주인의 입장에서 보면 대출에 동의하면 뭔가 불이익이 있다고 생각하는 사람들이 많습니다.예를 들면 이런 거죠
- 세입자가 이자와 원금을 갚지 못하면 집주인이 대신 갚아야 하는거 아닌가?
- – 월세나 관리비를 연체해도 앞으로는 보증금에서 공제할 수 없는 것 아닌가?
- -임차인이만약계약연장을요구하면어떻게되는지,해주어도되는가?
- 일단 첫 번째 질문에 대해서 답변을 해드릴게요임대인이 동의한 것은 어디까지나 [채권의 양도]일 뿐, [채무의 보증]이 아닙니다.따라서 세입자가 대출금을 갚지 못하더라도 은행은 집주인에게 대출금을 갚으라고 할 수 없습니다.
- 두 번째 질문에 대해서도 역시 마찬가지입니다.집주인은 걱정하지 않으셔도 됩니다 이런 판례가 있기 때문입니다.대법원 2002.12.10 선고 2002다52657 판결임대인이 채권 양도를 승낙하더라도 임대차 관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 임대차보증금에서 당연히 공제할 수 있다.따라서 임대인은 세입자가 나갈 때까지 발생한 월세나 관리비 등의 연체액을 모두 정산하고 보증금에서 공제하고 나머지 금액만큼 채권자인 은행에 지불하면 됩니다.
- 마지막 세 번째 질문에 대해서는 임대인의 주의가 필요합니다.
- 전세금반환채권이 일단 다른 사람에게 양도되면 이 전세계약은 만기일에 종료되고 전세금을 양수인 즉 은행에 지불해야 합니다 만약 세입자가 자유롭게 계약을 연장하면 은행은 대출금을 갚기 위해 세입자에게 집을 비우도록 요구할 수 있습니다
- 판례를 보세요.대법원 1989.4.25 판결 88 다카 4253 판결이 만약 임대인과 임차인 간에 계약기간 연장에 관한 합의를 하더라도 양수인은 보증금을 받기 위해 임차인에게 목적물의 명도를 요구할 수 있다.따라서 임대인은 이 점을 주의하면 임대인의 전세 자금 대출에 협조해 주고, 어떤 불이익도 없습니다.
- 다만 만기일에 보증금을 은행이 가져가 버리면 세입자가 빈손으로 잘 나갈 수 있을까.심리적인 부담만 줄 뿐이에요.