토지가격 아무리, 건물가격 정도로 하느니 토지 건물 전체 가격으로 진행하고 매매 계약서도 전체 금액에 대해서 작성한다.그러나 간혹 세금 관계로 토지와 건물 가격을 안분해야 하는 경우가 있는데 어떤 경우에 안분해야 하는지 알아보자.
1.사업의 양도에 해당하지 아니하고 포괄양도양수가 불성립하는 때
상가의 경우 매매 시 재화 공급으로 간주해 건물분 부가세가 발생하게 된다.매도인(양도인)과 매수인(양수인)이 동일한 사업의 양도라면 재화의 공급으로 보지 않고 포괄 양도양수에 해당하여 부가가치세 납부의무가 발생하지 않으나 사업의 연속성에 해당하지 않거나 사업의 규모, 과세유형, 업태 등이 달라 포괄 양도양수할 수 없는 경우에는 토지 및 건물의 안분가격을 정하여 건물분 부가세는 매수인이 별도로 매수인이 팔아야 한다.
2. 토지와 건물의 취득시기가 다를 때 토지 건물비율 안분한다.
토지와 건물의 취득 시기가 서로 다른 경우는 대부분의 토지를 먼저 구입하고 건축행위로 인한 건물을 신축, 증축한 경우이다.간혹 부동산 상속이나 증여 등의 사유로 달라질 수 있다.토지 취득과 건물 취득 시기가 다르므로 양도 시 토지 및 건물별로 양도소득세가 부과되며,
안분 기준은 다음과 같다.
1.실거래가액(토지 건물가액구분된 경우) 2.감정평가액 3.기준시가 4.장부가액
토지 및 건물의 취득시기, 취득가액 및 장기보유특별공제 등 매도인의 상황에 따라 토지건물안분비율 중 절세에 유리한 안분비율로 정하는 것이 좋으며 상황에 따라 또는 매도하는 부동산의 규모에 따라 감정평가를 받는 방법으로 양도세 및 부가세를 절세할 수 있는 방법도 있다.
위의 조건 외의 토지 및 건물의 취득일이 동일한 경우는 매매가 안분을 해도 양도소득세가 합산과세가 되므로 세금에는 큰 차이가 없다.
세금 관련 상담은 따로 받지 않습니다.