임대 계약의 의미와 주의해야 할 사항
전세제도는 한국에만 존재하는 주택제도입니다. 주택금융시장이 활성화되기 전에 집을 사고자 하는 사람과 세입자의 관계가 매칭되면서 만들어진 주택제도입니다. 일정 기간 동안 거주 공간을 임대하고 그 금액의 일부를 보증금으로 예치하는 개념입니다. 하지만 단순 전세가 아닌 경우에는 꼭 알아야 할 용어들이 있으므로 미리 숙지해두는 것이 좋습니다. 특히 전세와 전세의 의미는 비슷하면서도 다르며, 각각 위험과 주의사항이 다르므로 각각의 개념을 명확히 이해하고 차이점을 인지하는 것이 좋습니다. 전세를 알아보기 위해 찾아간 부동산 중개소를 통해 원하는 집을 찾았을 때 계약을 하려고 하면 집주인이 아닌 세입자가 등장하는 경우가 있습니다. 이러한 사례를 전세라고 하며, 현행법상 전세로 거주하고 있는 세입자가 그 범위 내에서 제3자에게 임대차 계약을 다시 성립시키는 것을 의미합니다. 즉, 이미 전세권을 설정한 후 다른 사람과 계약을 맺는 방식이라고 생각하면 됩니다. 이는 물권이므로 별도의 성립법이나 금지조항이 없다면 집주인의 동의가 없어도 법적 문제는 없습니다. 다만 등기해야만 효력이 발생하고, 임차인이 임대차 기간 중에 시설이나 집주인의 재산에 하자가 발견되면 임차인이 손해배상을 해야 합니다. 또한, 계약이 종료되면 임대차도 종료된다는 것을 알아야 합니다. 이제 차이점에 대해 이야기해 보겠습니다. 임대차는 임대차처럼 집주인과 맺는 것이 아니라 임차인이 다른 임차인에게 임대하는 것입니다. 다만 임대차 등기를 하지 않은 임차인이 다른 사람에게 임대하는 것이므로 집주인이 동의해야만 임대차가 법적으로 인정됩니다. 물론 임대차 계약 자체가 불법이라고 할 수는 없지만 집주인의 동의 없이 체결한 계약이라면 불법입니다. 따라서 임대인의 동의를 받았는지 확인한 후 서명하며, 그때 동의를 받지 못하면 임대인은 마치 처음부터 없었던 것처럼 이 계약을 해지할 권리가 있으며, 임대차법으로부터 보호를 기대할 수 없고, 해당 주택이 불가피하게 경매에 나올 경우 이에 반대할 권리가 없습니다. 이렇게 살펴보면 전세와 전세의 두 가지 의미가 언뜻 보기에는 같아 보이지만 차이가 있습니다. 또한 합의 없이 전세로 강제로 진행하면 부당이득을 소유자에게 반환해야 하고 손해배상까지 해야 할 수도 있으므로 주의해야 합니다. 다만 집 전체를 전세로 하지 않고 일부 공간만 전세로 하는 경우는 예외입니다. 간단히 말해서 에어비앤비처럼 방이 두 개일 경우 한 방을 임대할 때는 동의를 받을 필요가 없고, 임대인이 일방적으로 해지할 수도 없습니다. 또 하나 주의해야 할 점은 집주인의 동의를 받은 후 14일 이내에 입주신고를 완료해야 하며, 기존 계약기간이 만료되기 6개월 전에 임차인에게 해지를 통보해야 한다는 것입니다. 지금까지 전세와 전세의 의미에 대해 살펴보았습니다. 일상생활에서 자주 언급되는 개념이지만 현실적으로 정확하게 설명하는 사람은 많지 않습니다. 이 둘은 제3자에게 전세한다는 공통점이 있지만, 전세는 전세권 설정에 따라 재보증을 하는 것이므로 집주인의 동의가 필요 없는 반면 전세는 동의를 받아야 한다는 점에서 큰 차이가 있습니다. 하지만 전세와 전세의 의미가 다르더라도 두 계약이 모두 임대인과 임대 중인 임차인 사이에서 정상적으로 체결되었는지 확인해야 합니다. 특히 전세의 경우 등기부 사본에 압류나 저당권과 관련된 사항이 있는지 확인해야 합니다.
